Prêt immobilier : exiger la domiciliation des revenus est-il légal ?

Lorsque vient le moment de signer un prêt immobilier, il est habituel pour les banques d’attendre du client que celui-ci y transfère également son compte bancaire, s’il ne s’y trouve pas déjà. Et si le client refuse, le banquier peut menacer d’augmenter le taux. Mais est-ce légal ? La banque peut-elle exiger la domiciliation des revenus dans le cadre d’un crédit immobilier ?

► Trouver le crédit le moins cher

Le flou juridique règne

Pour diverses raisons (coût plus élevé, démarches administratives complexes) un client peut ne pas souhaiter domicilier ses revenus dans la banque dans laquelle il compte souscrire son crédit immobilier. En pratique cependant, la plupart des banques attendent de celui-ci le transfert du compte.

Un certain flou juridique règne sur ce point précis du crédit immobilier. On peut lire ceci sur le site du service public :

Le prêteur peut exiger l’ouverture d’un compte dans son établissement pour accorder le prêt.

Il peut également demander que vos revenus d’activité y soient domiciliés. En revanche, il ne peut pas vous l’imposer. Cependant, le prêteur peut vous accorder, si vous le faites, une contrepartie individualisée.

Ces phrases laconiques ne précisent pas la teneur des clauses : la domiciliation des revenus peut-être demandée sur la totalité de la durée du prêt ? Ou seulement sur, par exemple, cinq ans ? Quelle est exactement cette « contrepartie individualisée » à laquelle peut prétendre le client ?

Avis de la commission des clauses abusives

Il n’existe pas de loi claire encadrant la domiciliation des revenus dans le cadre d’un prêt immobilier. En revanche, la commission des clauses abusives a fait paraître en 2004 une recommandation sur le sujet. Cette commission dépend du ministère de la Consommation et a pour objectif de signaler les clauses éventuellement abusives. Il ne s’agit donc pas d’une interdiction mais, en cas de procès, le juge se range généralement à son avis.

La recommandation présente est parue au journal officiel le 30 septembre 2004. Elle dispose que :

7- Considérant que :
– certaines clauses prévoient que l’emprunteur ouvrira obligatoirement un compte de dépôt à vue chez le prêteur et que ce dernier est autorisé de façon permanente à débiter le compte de l’emprunteur du montant des sommes exigibles ;
– d’autres clauses stipulent que l’emprunteur s’oblige à domicilier auprès du prêteur ses revenus, quelle que soit leur nature ou leur origine (salaire, pension etc…), pendant toute la durée du prêt ;
Que le non-respect de ces clauses est sanctionné par la déchéance du terme et qu’en outre cette déchéance est encourue alors même que l’emprunteur aura toujours satisfait à ses remboursements, que de telles clauses peuvent apparaître déséquilibrées au sens de l’article L132-1 du code de la consommation ; qu’enfin, les clauses selon lesquelles l’emprunteur est tenu, pendant toute la durée du prêt, de verser l’ensemble de ses revenus sur un même compte dans l’établissement du prêteur peuvent apparaître déséquilibrées si cette obligation n’est accompagnée d’aucune contrepartie individualisée au profit de l’emprunteur ;

Difficile à la première lecture pour un néophyte en matière de droit d’y comprendre quelque chose. Concrètement, cette recommandation liste les clauses qu’elle considère comme pouvant créer un déséquilibre, et qui sont donc abusives.

Est donc considéré comme abusif :

• L’obligation de domicilier ses revenus jusqu’au terme du prêt
• Que l’organisme prêteur déclare la déchéance du prêt dans le cas où il arrête de domicilier ses salaires, et impose à l’emprunteur de rembourser le capital restant dû

En revanche, l’obligation de domiciliation des revenus n’est pas considérée comme abusive si l’emprunteur bénéficie d’une « contrepartie individualisée ». Il s’agit généralement d’un taux de crédit préférentiel mais aussi par exemple de la suppression des frais de dossier.

Si le client accepte de domicilier ses revenus afin d’obtenir un taux avantageux, il peut également négocier avec sa banque le montant de ses frais bancaires. Celui-ci peut alors lui accorder une réduction ou la gratuité de certains produits.

Trois cas de figure distincts

Selon la commission des clauses abusives, la banque peut donc imposer au client la domiciliation des revenus. Trois cas de figures peuvent se présenter :

1 – La domiciliation des revenus ne figure pas sur le contrat

Si la domiciliation des revenus ne figure pas sur le contrat du prêt immobilier, c’est qu’il s’agissait donc d’un accord oral entre la banque et le client. Ce dernier pourra ainsi, quelques mois ou quelques années plus tard, changer de banque et demander la résiliation des produits (cartes bancaires…) souscrits. En général, la banque ne revoit pas à la hausse le taux du prêt.

2 – Le contrat mentionne succinctement la domiciliation

Dans ce deuxième cas, le contrat du crédit immobilier précise que la domiciliation du salaire est obligatoire, sans préciser de durée ou de contrepartie individualisée. La clause peut ici être considérée comme abusive car elle sous-entend que la domiciliation est exigée jusqu’au terme du prêt, sans que le client y ait obtenu une contrepartie avantageuse.

3 – La clause de domiciliation est inscrite, avec contrepartie

Enfin, dans le cas où la domiciliation est obligatoire et qu’une contrepartie est précisée dans le contrat, alors la clause n’est pas abusive. La banque peut également préciser une sanction, généralement l’augmentation du taux, si le client décide de quitter la banque.

>> Lire aussi : domiciliation de salaire dans une banque en ligne

Chez les banques en ligne, pas de domiciliation obligatoire

Les banques en ligne, qui fleurissent de plus en plus sur la toile, se mettent elles-aussi au crédit immobilier. Elles sont désormais cinq à le proposer : Boursorama Banque (Société Générale), Hello bank (BNP Paribas), ING Direct (ING) et plus récemment BforBank (Crédit Agricole) et Fortuneo (Credit Mutuel).

Aucune d’entre elles n’impose la domiciliation de salaire pour souscrire un prêt, comme nous l’expliquons dans notre article crédit banque en ligne. De plus, les taux sont plus faibles que dans les banques classiques.

En fonction de la banque, le prêt peut s’étendre de 3 000 à 1 500 000€ sur une durée de 2 à 30 ans.

Une ordonnance en préparation

En avril 2017, le journal Le Monde s’est exprimé sur une ordonnance censée encadrer l’obligation de domicilier ses revenus dans le cadre d’un prêt immobilier. Cette ordonnance imposerait à la banque, si elle exige la domiciliation, de préciser l’avantage individualisé offert. De plus, l’obligation de domiciliation ne devra pas durer plus de dix ans, au-delà, le client pourra changer de banque sans perdre les avantages obtenus. Enfin, si le client décide de changer avant ce délai, les pénalités seront limitées.

Seul problème, l’accord étant actuellement informel, il pouvait arriver que le client quitte sa banque pour une autre après deux ou trois ans sans être inquiété. Une fois l’ordonnance appliquée, il est à craindre que le client se sente finalement davantage obligé de rester dans sa banque durant les dix années prévues, plutôt que de partir et de voir son taux augmenter.

Cette ordonnance a pris effet au 1er janvier 2018.

Conclusion

La banque peut donc imposer la domiciliation des revenus à son client dans le cas où elle lui propose une contrepartie, généralement un taux préférentiel. L’accord peut être écrit ou oral. Le client peut toutefois décider de changer de banque plus tard. L’organisme prêteur n’a alors pas le droit d’exiger le remboursement immédiat et intégral du prêt. En revanche, il peut imposer une sanction comme la hausse du taux d’intérêt. Seules les banques en ligne n’imposent pas la domiciliation bancaire.

Dans les faits, la jurisprudence ne s’est jamais exprimée sur le sujet et n’a jamais condamné de banque pour avoir exigé la domiciliation bancaire, pas plus qu’elle n’a condamné de client ayant quitté ladite banque.

Rédigé par Claire Krust - Mis à jour le 16/03/2023