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Comparateur de prêt immobilier : trouver le meilleur crédit

Trouver le meilleur crédit immobilier demande une recherche préalable de longue haleine. Il faut négocier avec son banquier, contacter d’autres organismes pour réaliser des simulations et faire jouer la concurrence… Plutôt que d’effectuer seul ces démarches contraignantes, il est possible de s’aider d’un comparateur de crédit immobilier.

► Simuler son prêt immobilier

Simulation personnalisée avec un comparateur de crédit immobilier

Chaque projet est unique, tout comme chaque emprunteur, c’est pourquoi il est important de réaliser une simulation personnalisée pour trouver son crédit immobilier. Afin d’y parvenir, notre comparateur de crédit immobilier demande donc de renseigner un certain nombre d’informations personnelles, à partir desquelles il sera possible d’établir une véritable étude auprès des organismes partenaires et de proposer un classement adapté.

Utiliser un comparateur de crédit immobilier représente un gain de temps certain pour le consommateur. Plutôt que de contacter lui-même tous les organismes qu’il connaît, le comparatif de prêt immobilier lui permet de ne communiquer ses informations qu’une fois. C’est ensuite le comparateur qui se charge de contacter les différents partenaires pour réaliser la simulation.

Crédit immobilier, comment ça marche ?

Un prêt immobilier permet d’acquérir un bien (maison, appartement, terrain, bien en construction), et de financer les travaux éventuels liés à ce bien. Il peut s’agir d’une résidence principale ou secondaire, ou bien même de l’investissement locatif. Dans tous les cas, il est généralement nécessaire d’obtenir un crédit immobilier afin de financer l’achat (et pour cela, d’utiliser un comparateur).

L’obtention du crédit s’effectue en plusieurs étapes :

• Choix du bien à acquérir et signature du compromis de vente
• Demande de crédit immobilier, auprès de sa banque, de banques concurrentes, d’un courtier spécialisé ou d’un comparateur. Notez qu’il est possible de commencer à évaluer les taux avant la signature du bien, mais il manquera des informations pour se voir proposer un taux définitif et précis.
• La banque fera ensuite parvenir au client une offre de prêt. Le client dispose alors de 10 jours minimum de réflexion avant de pouvoir répondre à cette offre de prêt. Elle est valable 30 jours à compter de la réception.

Notez que le consommateur a 45 jours après la signature du compromis de vente pour procurer l’accord de principe du crédit.

Que faire si le prêt est refusé ? Soit le client obtient un crédit auprès d’une autre banque, soit la vente est annulée, sans frais.

► Notre comparateur de crédit immobilier

Crédit immobilier : taux et critères de sélection

Un crédit immobilier engage généralement le consommateur sur une longue durée : 15 ans, 20 ans, 25 ans… voire même 30 ans dans certains cas, à moins de posséder un apport initial suffisamment important pour réduire cette durée. Même si ce prêt immobilier peut être renégocié ensuite, notamment si les taux baissent, mieux vaut tenter d’obtenir dès le début une offre compétitive, en passant par un comparatif par exemple.

>> Retrouvez notre comparateur de rachat de crédit

Les éléments à vérifier : 

Le montant minimum de l’apport

En général, les banques demandent que l’apport initial puisse couvrir au minimum les frais de dossier (très variables selon la banque) et les frais de notaire (8% du prêt, ou 2 à 3% s’il s’agit d’un logement neuf), voire parfois 10% du montant total. Le montant de l’apport dépend donc du prêt lui-même.

Notez que posséder un apport important permet de réduire le montant du prêt, et donc son coût et la durée de remboursement. Il faut toutefois prendre garde à conserver un peu d’argent de côté, car l’obtention d’un bien immobilier réserve toujours quelques surprises, sans compter le coût du déménagement, de l’achat de nouveaux mobiliers, des éventuels petits travaux à faire, de la décoration…

Dans le cas d’un investissement locatif, il peut ne pas être obligatoire de fournir un apport.

Durée du crédit et mensualités

La durée du crédit dépend bien sûr du montant du prêt et des finances du client. Emprunter sur une durée plus longue permet d’alléger les mensualités, mais augmente le coût final du crédit.

Il faut alors bien calculer en fonction du foyer et de ses projets. Par exemple, avoir de petites mensualités permet de pouvoir souscrire un autre prêt si besoin, comme un crédit auto, ou tout simplement d’avoir un meilleur confort de vie ou de mettre de l’argent de côté. Toutefois, la durée du crédit sera plus longue, et le coût total plus élevé. Notre comparateur de prêt immobilier permet de faire plusieurs simulations.

Certains consommateurs préfèrent au contraire concentrer leur crédit sur une durée plus courte, quitte à baisser leur niveau de vie, pour rembourser le plus vite possible. 

Dans tous les cas, notez qu’il est possible de rembourser son crédit de manière anticipée (gratuitement ou non), si le foyer dispose des fonds nécessaires avant la fin du prêt.

Le taux TAEG

C’est l’un des éléments-clefs à regarder lorsque l’on choisit son prêt immobilier, et que l’on étudie dans notre comparateur. Le TAEG (taux annuel effectif global) prend en compte tous les frais liés au prêt (intérêt, frais de dossier, frais de courtier éventuels ou encore frais de garanties et assurance emprunteur). Le TAEG permet réellement de comparer deux crédits.

Ce taux peut être fixe, variable ou mixte.

Note : le TAEG ne doit pas dépasser le taux d’usure fixé par la Banque de France.

L’assurance emprunteur

Il est obligatoire de souscrire une assurance emprunteur pour obtenir un crédit immobilier, contrairement à un crédit à la consommation. Cette assurance couvre le remboursement en cas de décès, invalidité ou incapacité.

En général, il est plus facile et rapide de souscrire l’assurance emprunteur auprès de sa banque, mais ce n’est pas obligatoire. Si le consommateur a choisi l’assurance de sa banque, il peut décider de la changer pendant la 1ère année. Sinon, il peut la changer à chaque anniversaire du prêt.

Le coût total du crédit

Enfin, il est très important de bien regarder le coût total du crédit immobilier. C’est aussi là qu’intervient l’importance de passer par un comparateur de crédit immobilier. En effet, c’est réellement ce montant qui va permettre de déterminer quelle offre est effectivement la plus compétitive pour le client.

Le coût total comprend l’assurance, les intérêts, les frais de dossier, les frais de garanties… soit la totalité des frais.

L’importance du profil

Si utiliser un comparateur de crédit immobilier est si important, c’est qu’il est très difficile de déterminer à l’avance si la banque acceptera d’octroyer le prêt, ou le montant du taux. Cela s’explique par l’importance du profil du consommateur.

Par exemple, il est plus difficile d’obtenir un crédit lorsque l’on n’est pas en CDI. Les finances et le salaire entrent aussi beaucoup en compte, ainsi que la détention éventuelle d’un autre crédit, qui peut déjà endetter le foyer.

L’âge est une donnée également très importante. Une personne dont la retraite approche aura plus de mal à emprunter, car retraite est souvent synonyme de baisse de revenus. De même, plus le client est âgé, plus l’assurance décès/invalidité coûtera cher. Toutefois, une personne plus âgée aura potentiellement les moyens de fournir un apport plus important, au contraire d’un jeune.

Banques traditionnelles et banques en ligne

Pourquoi se contenter uniquement de certains organismes de crédit ? En effet, les banques traditionnelles ne sont plus les seules sur le marché du crédit immobilier. Les banques en ligne constituent désormais de sérieuses concurrentes. Plusieurs d’entre elles proposent désormais la souscription d’un crédit immobilier, sans obligation que le consommateur soit déjà client chez elle.

>> Tout savoir sur le crédit dans les banques en ligne

La banque peut-elle obliger d’ouvrir un compte chez elle ?

Enfin, un autre élément entre souvent en compte lorsque l’on veut obtenir son crédit immobilier (que l’on utilise un comparateur ou non) : le compte bancaire. Nombreuses sont les banques à demander à leurs clients d’ouvrir un compte chez elle par la même occasion. Est-ce légal ? Cette pratique est-elle encadrée ? Le consommateur doit-il domicilier son salaire sur ce compte ?

La légalisation à ce sujet a évolué récemment. Une première ordonnance du 1er juin 2017 a tenté d’encadrer la pratique : les banques devaient ajouter une clause concernant la domiciliation bancaire. La banque pouvait ainsi demander la domiciliation bancaire pendant un maximum de dix ans, avec obligation de contrepartie. Toutefois, cela risquait d’augmenter le nombre de clauses de ce type… l’ordonnance a donc été purement et simplement supprimée en mars 2019.

Actuellement, l’ouverture d’un compte bancaire et la domiciliation bancaire font donc partie de la négociation commerciale. La banque peut par exemple demander l’ouverture d’un compte et la domiciliation bancaire moyennant un avantage, comme le fait la banque en ligne ING, qui propose alors une baisse du taux. Toutefois, rien n’empêche le client, quelques années plus tard, de changer de banque.